فسخ عقد الايجار طبقا لقانون الايجارات القديم وطبقا للقانون المدنى المصرى - فسخ عقد الإيجار من الموضوعات التي دائما ما يكثر الحديث فيها ، وذلك لتعدد الحالات التي يمكن بناء عليها اللجوء إلى هذا الإجراء. - طبعا مع ملاحظة التباين في المواقف ما بين المؤجر من جانب والمستأجر من جانب آخر ، من حيث التأييد أو الرفض والمعارضة لما يتم اتخاذه من إجراءات. - وحديثا بدأت هذه المشاكل يحد منها بعد أن أصبحت عقود الإيجار تخضع في تنظيمها للقواعد الواردة والمنصوص عليها في القانون المدني. - والتي بموجبها أصبح العقد هو وكما يقال شريعة المتعاقدين ، وأن ما تم الاتفاق عليه في بنوده هو المنظم والحاكم لعلاقة طرفيه ما لم تكن تلك البنود طبعا تخالف قواعد النظام العام والآداب وبالتالي فلا محل للاعتداد أو العمل بها بل تكون هي والعدم سواء. - هذا الوضع الجديد ظهر باقرار القانون رقم ٤ لسنة ۱۹۹٦ ومن ثم تعديله بالقانون رقم ٦ لسنة ۱۹۹۷ ثم التعديل اللاحق بالقانون رقم ۱۳۷ لسنة ۲۰۰٦. - هذا هو الحال والقوانين الجديدة ، إلا أن الامر كان على عكس ذلك تماما في ظل القوانين السابقة وهي القوانين رقم ۵۲ لسنة ۱۹٦۹ والقانون رقم ٤۹ لسنة ۱۹۷۷ المعدل بالقانون رقم ۱۳٦ لسنة ۱۹۸۱ ، والتي يمكن أن نطلق عليها القوانين الإستثنائية ، حيث أنها تقرر أحكاما غير الواردة بالقانون المدني.
حيث أن المحكمة سوف تتأكد من صحة عقد الإيجار داخل الشهر العقاري. بعد ذلك يتمكن المالك من طرد المستأجر بقوة القانون ومن خلال الشرطة. رفض المستأجر إخلاء الشقة بعد انتهاء العقد يعاني بعض الملاك من مشكلة رفض المستأجر الخروج من الشقة المؤجرة على الرغم من انتهاء مدة العقد، لذا يسأل البعض عن التصرف القانوني الذي يتبع في هذه الحالة، وبالتالي يجب أن يقوم المالك بالآتي: يحق للمالك أن يتخذ كافة الإجراءات القانونية لطرد المستأجر من العين المؤجرة بعد انتهاء مدة العقد. كما أنه في حالة توثيق العقد في مصلحة الشهر العقاري، يصبح من السهل إخلاء الشقة بالاستعانة بالسلطات التنفيذية. لكن في حالة عدم توثيق العقد في المصلحة، يقوم المالك بالتوجه إلى المحكمة الجزئية لكي يتمكن من استخراج صيغة تنفيذية، ومن ثم البدء في إجراءات الطرد واسترداد الشقة بالفعل. شروط فسخ عقد الإيجار الجديد لكي يتمكن المالك من فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء مدة العقد، لابد من توافر بعض الشروط والتي نقوم بتوضيحها فيما يلي: أولًا في حالة تكاسل المستأجر عن تسديد قيمة الإيجار أولًا بأول. إحداث المستأجر العديد من التغييرات داخل الشقة مثل هدم الجدران وما إلى ذلك.
- ما استعرضناه هو أحد الأسباب التي يمكن الإلتجاء إليها لفسخ عقد الإيجار ، سبب من العديد من الأسباب والحالات التي يمكن اللجوء إليها ، والتي وضع لها الشارع الشروط الضابطه والقواعد المنظمة لها حرصا منه مصلحة طرفي العقد.
التجاوز إلى المحتوى صيغة اقرار بفسخ او إلغاء عقد ايجار أنا الموقع ادناه () اقر وبصفتي مستأجر للعقار الكائن () وذلك موجب عقد الايجار المبرم مع مالك العقار () وحيث أنني لا ارغب في الاستمرار في أشغال المأجور أعلاه فانني اقر بان العقد الخاص بالمأجور المشار إليه أعلاه اصبح لاغيا ومنتهيا ولا يترتب لي اية آثار قانونية خاصة بالمأجور اعتباراً من / / 20. واقر أيضاً بان المالك أو وكيله أو من ينوب عنه الحق الكامل في تأجير العقار باي صفه كانت الذي انتهى عقده لمن يشاء في أي وقت يشاء كيفما يشاء بعد تاريخ الإلغاء وهو ( / / 20) واسقط حقي في أي اعتراض على ذلك. كما اقر بانني بعد تاريخ الإلغاء ( / / 20) ليس لي أي حق مهما كان نوعه في المأجور سواء تعليق في حق الإجارة أو غير ذلك وان فسخ العقد على مسؤوليتي. اقر تاما بما جاء به جرى توقيعه والله الموفق. تحريراً: / / 2011. شاهد شاهد المقر بما فيه نموذج قانوني لاقرار بفسخ او إلغاء عقد ايجار تصفّح المقالات
ونظرا لان المملكة العربية السعودية أصبحت من اهم بلاد العالم في جذب جميع جنسيات العالم وخاصة العمالة فصارت العديد من النزاعات حول عقود الايجار سواء كان الايجار للسكنى او الايجار التجاري لذلك فان المملكة العربية السعودية نظمت ذلك وأصبح من السهل توثيق عقد الايجار إلكترونياً. فأصبح من السهل للمستأجر الذي يستخدم العين محل الايجار لغرض السكن تسجيل العقد وانهاء جميع إجراءات تسلم الوحدة العقارية إلكترونياً بعد ان تجتمع شروط وأركان عقد الإيجار. فضلا عن تسهيل المملكة لإجراءات التقاضي وجعلها أيضا إلكترونياً وأصبح أي من الطرفين استخدام العقد كسند تنفيذي في أي منازعة قضائية. ونظرا أيضا لاهتمام المملكة العربية السعودية بعقود الإيجار ونظامه فقامت بالعديد من التطورات ومن اهمها هو موقع (إيجار) والذي سهل عمليات الإيجار في المملكة فضلاً عن تسهيل تسجيل أنواع عقود إيجار عديدة. عقد الإيجار الالكتروني: ومن أهم المزايا التي وفرتها المملكة العربية للسعودية في عقد الإيجار الإلكتروني بالنسبة للمستأجر: سرعة إنهاء الإجراءات بحيث أصبح من السهل تسليم وتسلم الوحدة محل عقد الإيجار حسم منازعات التقاضي وتبسيطها: بحيث أصبح لهذا المستند الإلكتروني قوة السند التنفيذي في الاعتداد به.
ثانيا: استحالة رد العين إلى ما كانت عليه هناك حالات استثنائية يقع فيها الفسخ إلا أنه يستحيل فيها رد العين، أي إعادة المتعاقدين إلى ما كان عليه قبل التعاقد، كان يكون المبيع قد هلك في يد المشتري، ففي هذه الحالة لا يمكن القول بإعادة الطرفين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد ومن ثم لا يستطيع الدائن الحصول على ما كان قدمه للدائن ففي هذه الحالة أجاز المشرع الجزائري للقضاء الحكم بالتعويض ويتولى تقديره القاضي وذلك في المادة 119 من ق. ج (9) " فإذا استحال ذلك جاز للمحكمة أن تحكم بالتعويض " وفي هذا الشأن يجب التمييز بين التعويض الذي يتحصل عليه المتعاقد في إطار إعادة المتعاقدين، إلى الوضع الذي كانا عليه قبل التعاقد طبقا لنص المادة 122 من الق. ج والتعويض الذي يتحصل عليه الدائن بمقتضى المادة 119 من قبل الضرر الذي لحقه نتيجة فسخ العقد بغض النظر عن استحالة أو عدم استحالة الرد (10) وبناء على ذلك فإذا حكم القاضي بالتعويض نتيجة استحالة إعادة المتعاقدين إلى ما كان عليه قبل التعاقد كان ذلك على أساس المادة 122 من ق. ج (11) أما إذا حكم القاضي بالتعويض نتيجة للضرر الذي أصاب الدائن من جراء خطر المدين حتى ولو كان بالإمكان إعادة الحالة إلى ما كانت عليه قبل التعاقد فيكون في هذه الحالة على أساس المادة 119 من ق.
قلنا: اللَّفظ يَحتمِل المعنَيَين، وإرادة مكانِ الدَّم أرْجح؛ بدليل أمرَيْن: أحدُهُما: أنَّه لو أراد الحَيض، لكان أمرًا باعتِزال النِّساء في مدَّة الحيض بالكلِّيَّة، والإجماع بخلافه. والثاني: سبب نزول الآية". اهـ، باختصار. ص271 - كتاب فتح المنعم شرح صحيح مسلم - باب مباشرة الحائض فوق الإزار والاضطجاع معها في لحاف واحد - المكتبة الشاملة الحديثة. وقال النَّووي في "المجموع": "في مُباشرة الحائِض بين السُّرَّة والرُّكبة ثلاثةُ أوجُه، أصحُّها عند جُمهور الأصحاب: أنَّها حرام، وهو المنْصوص للشَّافعي - رحِمه الله - في "الأم"، و"البويطي"، و"أحكام القرآن". والوجْه الثاني: أنَّه ليس بِحرام، وهو قول أبي إسحاق المروزي، وحكاه صاحب "الحاوي" عن أبي علي بن خيران، ورأيته أنا مقطوعًا به في كتاب "اللَّطيف" لأبي الحسن بن خيران من أصحابِنا، وهو غير أبي علي بن خيران، واختاره صاحب "الحاوي" في كتابِه "الإقناع"، والروياني في "الحلية"، وهو الأقوى من حيثُ الدَّليلُ؛ لحديث أنس رضي الله عنْه فإنَّه صريح في الإباحة، وأما مباشرة النَّبيِّ صلَّى الله عليه وسلَّم فوق الإزار، فمحمولةٌ على الاستِحْباب؛ جمعًا بين قولِه صلَّى الله عليْه وسلَّم وفعلِه، وتأوَّل هؤلاء الإزارَ في حديث عُمر رضي الله عنه على أنَّ المراد به الفرْج بعيْنِه، ونقلوه عن اللُّغة، وأنشدوا فيه شعرًا.
وقال الخطابي: "... مباشرة الحائض بين السرة والركبة - خالد عبد المنعم الرفاعي - طريق الإسلام. أن هذا الحديث مرسل أو موقوف على ابن عباس رضي الله عنهما ولا يصح متصلاً مرفوعاً والذمم بريئة إلا أن تقوم الحجة بشغلها..... ) [ انظر: " معالم السنن" (1/ 181)].. 3- أن في متنه اضطرابا ًلأنه رُوي بدينار أو بنصف دينار بالشك. قال الحافظ ابن حجر (فيه اضطراب كثير جداً في متنه وسنده، واختلف فيه قول الإمام أحمد كثيراً، وقال الترمذي: علماء الأمصار أنه لا فدية ، دليل أن العمل على تركه) اهـ. مستلة من إبهاج المسلم بشرح صحيح مسلم (كتاب الطهارة)
وأصحاب هذا القول اختلفوا في معنى التخيير بين الدينار ونصفه على قولين. فقيل: الدينار للوطء في أول الحيض لغزارة الدم فهو أشد في إصابة الأذى، ونصف الدينار للوطء في آخر الحيض. وقيل: أنه يُخيَّر بين الدينار ونصف الدينار كتخيير المسافر بين القصر والإتمام. مباشرة المرأة وهي حائض أو نفساء - الإسلام سؤال وجواب. والقول الثاني: أنها لا تجب الكفارة، وهو قول أبي حنيفة ومالك والشافعي في الجديد وإحدى الروايتين عن أحمد والظاهرية وجماعة من السلف. واستدلوا: بعدم ورود دليل صحيح يوجب الكفارة والأصل براءة الذمة وهذا القول هو الأظهر والله أعلم. وذلك لأن حديث ابن عباس رضي الله عنه في المسألة أُعلَّ بعدة علل أهمها: 1- أن مداره في أكثر أسانيده على مِقْسَم مولى ابن عباس رضي الله عنه عن ابن عباس رضي الله عنه و(مِقْسَم) متكلم فيه وثَّقه جماعة وضّعفه آخرون، قال عنه الحافظ ابن حجر صدوق، وكان يرسل، وما له في البخاري سوى حديث واحد [ انظر: " " التقريب " [انظر تهذيب التهذيب (10/ 256)] انظر: " تلخيص الحبير" (1/ 175)]: وقال في تلخيص الحبير " ما أخرج له البخاري إلا حديثاً واحداً في تفسير سورة النساء، قد توبع عليه ". 2- انه حديث اختُلف في رفعه ووقفه فقد رواه جماعة عن شعبة موقوفاً على ابن عباس وأن شعبة كان يرفعه ثم رجع عن رفعه.
(رواه البخاري في تاريخه). وعن حزام بن حكيم عن عمه أنه سأل رسول الله -صلى الله عليه وسلم-: ما يحل من امرأتي وهي حائض؟ قال: "لك ما فوق الإزار". (صحيح سنن أبي داود). حكم مباشرة الحائض بغير الجماع: أما مباشرة الحائض بغير الجماع فله قسمان كما ذكر الشوكاني: القسم الأول: المباشرة فيما فوق السرة وتحت الركبة بالذكر أو القبلة أو المعانقة أو غير ذلك، وذلك حلال باتفاق العلماء، وقد نقل الإجماع على الجواز جماعة. القسم الثاني: فيما بين السرة والركبة في غير القبل والدبر، وفيها ثلاثة وجوه لأصحاب الشافعي: الأشهر منها التحريم. والثاني عدم التحريم مع الكراهة. والثالث: إن كان المباشر يضبط نفسه عن الفرج إما لشدة ورع أو لضعف شهوة جاز وإلا لم يجز، وقد ذهب إلى الوجه الأول مالك وأبو حنيفة، وهو قول أكثر العلماء منهم سعيد بن المسيب وشريح وطاوس وعطاء وسليمان بن يسار وقتادة. وممن ذهب إلى الجواز: عكرمة، ومجاهد، والشعبي، والنخعي، والحاكم والثوري، والأوزاعي، وأحمد بن حنبل، ومحمد بن الحسن، وأصبغ، وإسحاق بن راهويه، وأبو ثور وابن المنذر وداود.
وأما مباشرة النبي صلى الله عليه وسلم لما فوق الإزار كما في حديث ميمونة - رضي الله عنها -فمحمول على الاستحباب جمعاً بينه وبين حديث أنس رضي الله عنه (اصنعوا كل شيء إلا النكاح) وبهذا يُجمع بين فعله صلى الله عليه وسلم وقوله كما نقله النووي [ انظر: " المجموع " (2/ 393)]. الفائدة الثانية: السنة ألا يباشر امرأته إذا كانت حائضاً إلا من وراء حائل فيأمرها أن تتزر أو ما يقوم مقامها كالسراويل، لأمره صلى الله عليه وسلم أزواجه كما في حديث عائشة - رضي الله عنها - حديث الباب - فإن باشرها من غير حائل فهو جائز إن وثق من نفسه ألا يقع في الفرج. واختلفوا فيمن جامع امرأته وهي حائض هل تجب عليه كفارة أم لا؟، بعدما اتفقوا على أنه أتى بمحرم بالإجماع كما سبق وأنه تلزمه التوبة، واختلفوا في وجوب الكفارة على قولين مبنيين على صحة حديث ابن عباس رضي الله عنهما أن النبي صلى الله عليه وسلم قال في الذي يأتي امرأته وهي حائض " يتصدق بدينار أو نصف دينار " رواه الخمسة. والحديث صححه الحاكم وابن القطان وابن دقيق العيد وابن حجر، وضعفه الشافعي وابن المنذر وابن عبد البر والنووي وغيرهم. فالقول الأول: أنها تجب على المجامع الكفارة وهو قول الشافعي في القديم وأحمد، رجلاً كان أو امرأة على الصحيح إن كانت راضية وغير جاهلة واستدلوا: بحديث ابن عباس رضي الله عنهما السابق فهو صحيح عندهم.
قاله الخطابي. قال ابن القيم في "تهذيب السنن" عند شرح حديث رقم ( 2167) من عون المعبود: وحديث « اصنعوا كل شيء إلا النكاح » ظاهر في أن التحريم إنما وقع على موضع الحيض خاصة, وهو النكاح, وأباح كل ما دونه. وأحاديث الإزار لا تناقضه ، لأن ذلك أبلغ في اجتناب الأذى, وهو أولى اهـ. بتصرف. ويحتمل أن يفرق بين أول الحيض وآخره ، ويكون استحباب ستر ما بين السرة إلى الركبة خاصا بوقت نزول الدم بكثرة وهذا يكون في أول الحيض. قال الحافظ: ويؤيده ما رواه ابن ماجه بإسناد حسن عن أم سلمة أيضا أن النبي صلى الله عليه وسلم كان يتقي سورة الدم ثلاثا ثم يباشر بعد ذلك. اهـ بتصرف. تنبيه: ما سبق من الأحكام تستوي فيها الحائض والنفساء. قال ابن قدامة رحمه الله بعد أن ذكر أقسام مباشرة الرجل لامراته وهي حائض ، قال: والنفساء كالحائض في هذا اهـ المغني (1/419). والله تعالى أعلم.
والوجْه الثالث: إن وثِق المباشِر تَحت الإزار بِضَبْط نفسِه عن الفرْج لضعفِ شهْوةٍ أو شدَّة ورعٍ– جاز، وإلاَّ فلا، ونقل أبو علي السنْجي، والقاضي حسين، والمتولي في المسألة قولَين بدَلَ الوجْهين الأوَّليْن، قال القاضي: الجديد التَّحريم، والقديم الجواز". اهـ. فالصورة المسؤول عنها في السؤال جائزة، وإن كان الأوْلى والأحسن: ترْكُه؛ لما فيه من الحوم حول الحمى؛ وقد صحَّ عن رسول الله صلَّى الله عليه وسلَّم في حديث النعْمان بن بشير المتَّفق عليه: " كالرَّاعي يرْعَى حوْل الحِمى يوشك أن يقع فيه "،، مختصرًا،، والله أعلم. 65 12 477, 207