خصائص وشروط حق الشفعة خصائص حق الشفعة يتميز حق الشفعة بالخصائص التالية: 1- حق استثنائي:كما ذكرنا بان الشفعة قد ثبتت على خلاف الاصل لانها تؤدي الى تملك الشفيع للعقار المشفوع جبرا على المشتري. 2- حق غير قابل للتجزئة:فالشفعة حق لا يقبل التجزئة فلا يجوز اخذ جزء من العقار المشفوع ويترك جزء منه جبرا على المشتري وإلا كان في ذلك تفريق للصفقة وإضرار بالمشتري ولكن اذا تعدد المشترون واتحد البائع بعقد واحد او بعدة عقود فان للشفيع الحق في ان يأخذ نصيب بعضهم ويترك الباقي (المادة 1135 مدني عراقي). 3- اذا ثبتت الشفعة فانها لا تبطل بموت البائع او المشتري او الشفيع ( المادة 1133 الفقرة 2 مدني عراقي) ويترتب على ذلك انه اذا ثبتت الشفعة ثم مات الشفيع فان لورثته ان يطلبوها خلال المدة الباقية من المدة التي يقررها القانون لطلب الشفعة اذا لم تكن الشفعة قد سقطت قبل وفاة مورثهم. 4- حق لا يجوز التصرف فيه للغير:فليس لأحد من الشفعاء ان يتصرف بحق شفعته للغير بمقابل او بدون مقابل فلو باع الشفيع حق شفعته لأجنبي او الشفيع اخر بمقابل معلوم فان الاشفعة تسقط بلا بدل ويكون البيع باطلا لان البيع مبادلة مال بمال وحق الشفعة لا يجوز تمليكه فتسقط الشفعة ولا يلزم المشتري بالمقابل وهذا ما نصت عليه المادة 1136 فقرة 2 قانون مدني عراقي.
أركانها: عند الجمهور للشفعة ثلاثة أركان: 1- الشفيع (وهو الذي له حق الشفعة). 2- المشفوع عليه: وهو الآخذ منه، وهو الذي انتقل إليه ملك نصيب الشريك القديم. 3- مشفوع فيه، وهو الشيء الذي يريد الشفيع أن يتملكه بالشفعة. وزاد المالكية ركنًا رابعًا: هو الصيغة. أما الأحناف، فركن الشفعة عندهم هو أخذ الشفيع من أحدِ المتعاقدين عند وجود سببها وشرطها، (والسبب هو اتصال الملك، والشرط أن يكون المحل عقارًا). أولاً: الشفيع: الجمهور يقولون [3]: بأن الشفيع هو الشريك فقط؛ لأن الشارع خصَّه في الشريك الذي لم يقاسِمْ، وهو الذي يشترك مع غيره في الأصل وملحقاته كما جاء في الحديث: ((في كل مالٍ يقسم)). وقال الحنفية [4]: الشفيع هو الشريك أو الجار، واستدلُّوا بأحاديث؛ منها: ((جارُ الدار أحق بدار الجار والأرض)) [5] ، و((الجار أحق بالشفعة)) [6]. وتوسَّط ابن القيم بين الرأيين، فقرَّر ثبوت الشفعة للجار إذا كان شريكًا مع جاره في حق من حقوق الارتفاق الخاصة، مثل الطريق أو الشرب، وإلا فلا شفعة له. مسألة: تزاحم الشفعاء: قد يكون للشريك البائع حصته أكثر من شريك، فيكون أصحاب الحق في الشفعة متعددين، فكيف تكون الشفعة في هذه الحال؟ عند الجمهور [7]: يقسَّم العقار المشفوع فيه بين الشفعاء على قدر حصصهم أو أنصبتهم في المِلْك، فلو كانت الأرض بين ثلاثةٍ، لواحد نصفها والآخر ثلثها والثالث سدسها، فباع الأول حصته، يأخذ الثاني سهمين والثالث سهمًا.
شروط الشفعة في القانون السعودي. توصف دعوى الشفعة بأنها دعوى ذات إجراءات صعبة ودقيقة ،لذا من المهم قراءة نص موادها بعناية وأحكام الطعن بالنقض ،بحسب تامر الباشا المحامي والخبير القانوني. شروط الشفعة في القانون السعودي شروط الأخذ بالشفعة: الشفعة هي ترخيص يسمح ببيع ممتلكات لطرف آخر مقابل دفع المشتري الأصلي لمبلغ يساوي نصف سعر الشراء. يثبت الحق فى الشفعة: أ- لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه. إذا تم بيع ممتلكات الشريك لأجنبي ،فيجب تقسيم حصته من العائدات بالتساوي. ج- لصاحب حق الانتفاع إذا بيع العنق المرتبط بهذا الحق. د- صاحب العنق في الحكر إذا بيع حق الحكر ،ومن له الحكر إذا بيع. هـ- للجار المالك فى الأحوال الآتية: إذا كانت الأرض من أبنية أو أراض معدة للبناء سواء كانت في مدن أو قرى. إذا كان لأرض الجار حق ارتفاق على الأرض المباعة ،أو إذا كان حق الارتفاق على الأرض المباعة على أرض الجار. إذا كانت أرض الجار مجاورة للأرض المباعة من جانبين وكانت القيمة مساوية لنصف سعر الأرض المباعة على الأقل. مادة 937 تنص على: يجب استخدام حق الشفعة ،وفقًا للترتيب الذي تم نشر المقالات به. إذا تنافس الشفاعون مع فئة واحدة ،فيكون استحقاق الشفاعة لكل منهم بنسبة نصيبهم.
مسائل: الأولى: لو ادعى الشريك الشفعة فدفع المشتري بأن الشريك يعلم بالبيع ولم يبادر بالشفعة على الفور في حينه فحينئذ يطلب من المشتري البينة على ذلك فإن أحضرها وكانت موصلة صرف النظر عن طلب الشريك الشفعة, لتخلف شرط المبادرة بالمطالبة بالشفعة على الفور ، وإن لم يكن له بينة أو كانت بينته غير موصلة حلف المدعي على نفي علمه بالبيع وأنه بادر بالشفعة حينما علم بذلك ويحكم له بالشفعة. الثانية: لو أبدى البائع رغبته في البيع على آخر, وسأل شريكه عن رغبته في شراء شقصه فأبدى عدم الرغبة ثم باع نصيبه على غيره فأقام الشريك دعوى يطالب فيها بالشفعة فتسمع دعواه. الثالثة: يشترط المبادرة بالمطالبة بالشفعة فور العلم ببيع نصيب الشريك فإذا علم الشريك ببيع شريكه لنصيبه ولم يبادر بطلب الشفعة فيسقط حقه في الشفعة وقد ورد في الأثر ( الشفعة كحل العقال). () الرابعة: لو كان الشركاء أكثر من واحد فثبتت الشفعة لهم جميعاً, فيشفع كل واحد منهم حسب نصيب عند الجمهور. فلو كانوا ثلاثة للأول الربع وللثاني الربع وللثالث النصف فباع الأول نصيبه فلصاحب النصف ثلثي نصيب الأول ولصاحب الربع الثلث الباقي وهكذا. والقول الثاني: أن الشفعة بين الشركاء تكون على حسب رؤوسهم ، وهو مذهب الحنفية.
وقال الشافعية والحنابلة: إن تلف الشقص - الجزء المشفوع فيه - أو بعضه في يد المشتري فهو من ضمانه؛ لأنه ملكه تلف في يده، ثم إن أراد الشفيع الأخذ بعد تلف بعض المشفوع فيه أخذ الموجود بحصَّته من الثمن، سواء أكان التلف بفعل الله أم بفعل آدمي، وسواء تلف باختيار المشتري كنقضه البناء أو بغير اختياره كانهدام البناء نفسه. 4- اختلاف المشتري والشفيع: إذا اختلف الشفيع والمشتري في قدر الثمن، فيقول المشتري: اشتريتُه بألف ومائة، والشفيع يقول: بألف، ولا بينة - يصدَّق المشتري بيمينه؛ لأنه أعلم بما اشترى وما دفعه من الثمن وهو ينكر الزيادة، وإن أقرَّ البائعُ بالبيع وأنكر المشتري شراءه وجبت الشفعة. [1] البخاري وأحمد. [2] رواه مسلم. [3] ينظر: بداية المجتهد 2/253، المهذب 1/377، كشاف القناع 5/285، المغني 4/149. [4] ينظر: بدائع الصنائع 5/4، تبيين الحقائق 5/239. [5] أخرجه أحمد وأبو داود وغيرهما. [6] أخرجه الترمذي. [7] ينظر: الشرح الكبير 3/486، بداية المجتهد 2/257، مغني المحتاج 2/305، المهذب 1/381، المغني 5/335. [8] بدائع الصنائع 5/8، اللباب 2/106. [9] مسلم. [10] ابن ماجه. [11] انظر في أحكام الشفعة: بدائع الصنائع 5/6، تبيين الحقائق 5/242، القوانين الفقهية 287، بداية المجتهد 2/257، مغني المحتاج 2/306، المهذب 1/381، كشاف القناع 4/164، المغني 5/335.
أوضحت وزارة التجارة والاستثمار أن التعديلات الجديدة على نظامي الشركات والسجل التجاري أتت بهدف تعزيز تنافسية المملكة في مؤشرات تقرير ممارسة الأعمال المعد من البنك الدولي (مؤشر بدء النشاط ومؤشر حماية أقلية المستثمرين)، وبما يعزز بلوغ أهداف رؤية المملكة 2030 في الانتقال إلى المراكز العشرة الأولى في مؤشر التنافسية العالمي، وكذلك لمواكبة المستجدات الدولية وأفضل الممارسات لتحسين البيئة الاستثمارية في المملكة. وأكدت الوزارة أن هذه التعديلات تهدف لتيسير إجراءات بدء النشاط التجاري عبر اتباع حلول إلكترونية آمنة وميسرة تضعها الوزارة؛ مما ينعكس إيجاباً على ترتيب المملكة في مؤشر ممارسة الأعمال، كما تهدف التعديلات المقترحة إلى زيادة حماية أقلية المساهمين، وتحسين مستوى ثقتهم في الشركات، وتعزيز حقوقهم ووضع ضمانات الحوكمة اللازمة؛ لتشجيعهم على تقديم الدعم المالي والاستثمار، وطمأنتهم بأن استثماراتهم وأموالهم ستكون آمنة وتحظى بالحماية النظامية، وهذا بدوره يؤدي إلى تنمية الشركات بزيادة مصادر التمويل. ومن أبرز التعديلات تنظيم تعاقد أو تعامل الشركة مع الأطراف ذوي العلاقة بطريقة عملية، بحيث يكون لوزارة التجارة والاستثمار وهيئة السوق المالية الحق في وضع الضوابط اللازمة لضمان مراعاة مصالح الشركة والمساهمين.