صدر نظام الرهن العقاري المسجل بموجب المرسوم الملكي رقم م/49 وتاريخ 13 / 8/ 1433هـ وجاء إصداره ضمن حزمة من الأنظمة هي نظام التمويل العقاري، ونظام مراقبة شركات التمويل ونظام الإيجار التمويلي ونظام التنفيذ، وقد عرف النظام الرهن العقاري المسجل بأنه عقد يسجل وفق أحكام النظام يكتسب به الدائن حقا عينيا على عقار معين له سجل وله أن يتقدم على بقية الدائنين في تحصيل دينه، كما ميّز النظام بين حالتين عند تسجيل الرهن الأولى عندما يكون العقار مسجلا حسب نظام التسجيل العيني للعقار (الصادر عام 1423هـ)، فيكون تسجيله حسب ذلك النظام. والثانية إذا كان العقار غير خاضع لنظام التسجيل العيني للعقار فيكون تسجيل الرهن لدى المحكمة أو كتابة العدل.
================= ينتظره المواطنون والعقاريون وشركات التمويل «الرهن العقاري» يتيح التملك والسكن وخفض الأسعار وفصل المنازعات تترقب الأوساط الاقتصادية بشكل عام والعقارية بشكل خاص منذ فترة طالت نوعا ما، صدور 6 أنظمة جديدة تستكمل دراستها حاليا هي أنظمة الرهن العقاري، التمويل العقاري، مراقبة شركات التمويل، التأجير التمويلي، التنفيذ، والتوثيق. وأوضح القاضي والمستشار في وزارة العدل الشيخ يوسف الفراج، أن نظام الرهن العقاري في حال إقراره، فإنه سيوفر ضمانات قوية للممولين، مؤكدا «سيوفر ما يعرف بالأمن العقاري والحجية المطلقة للصكوك». وبين أن من ميزات إقرار نظام الرهن العقاري أنه سيخلق منافسين حقيقيين للبنوك في موضوع التمويل طويل الأجل «ما يعني خفض معدلات وأسقف الفائدة»، مؤكدا على أن الأجهزة القضائية لديها التنظيمات الكافية لترتيب كل الجوانب وأنها ــ أي الأجهزة القضائية ــ لا يمكن أن تقف في وجه أية مصلحة ليس فيها مخالفات شرعية، واستطرد مشددا «لا يمكن بأي حال من الأحوال تمرير أية أنظمة فيها معاملات ربوية». وأضاف الفراج، أن الرهن العقاري «مطلب رئيسي وسينظم ويحفظ الحقوق، خصوصا في ظل أن نظام التوثيق القضائي الجديد سيحفظ جميع حقوق الملكية».
العناوين المرادفة • الرهن الرسمي. • الرهن التأميني. • الرهن المجرد والطليق. • التأمين العقاري. • الرهن العقاري المسجل(1). صورة المسألة أن يقوم المدين برهن عقاره للدائن إلا أنه لا يسلمه له؛ بل يبقى تحت يده يستغله إلى حين وقت سداد الدين، فهو حق عيني تبعي لا يرد إلا على عقار بموجب عقد رسمي يتم وفقا لشكل معين يعطي الدائن حقوقا معينة، كحق التقدم والتتبع والتنفيذ على العقار المرهون عند عدم قدرة الراهن على سداد الدين( 2). حكم المسألة عقد الرهن العقاري في الجملة عقد صحيح، والمعاملة به جائزة، وبه صدر المعيار الشرعي عن هيئة المحاسبة والمراجعة، وممن قال بذلك من المعاصرين: وهبة الزحيلي، ويوسف الشبيلي، وبعض الباحثين. الأدلة على الجواز: الأصل في الرهن الجواز. الرهن يلزم بمجرد العقد لا بالقبض، ولا يشترط فيه استدامة القبض إن حصل من المرتهن. اتفاق الفقهاء على إخراج الرهن عن الراهن والمرتهن إلى يد عدل، فإذا وجدت وسيلة أخرى تؤدي إلى تأمين الدائن فلاتمنع خاصة إذا كان لها طابع رسمي فقد تكون أقوى ضمانا من الحيازة. مقصود الرهن هو الاستيفاء منه عند تعذر ذلك من الراهن، وهذا متحقق بتقييده في السجل الرسمي. أن الحاجة قد تدعو إلى ذلك؛ لأن الراهن قد لا يتمكن من رفع يده عن عقاره الذي فيه معيشته( [1]).
21-04-2012, 11:01 AM المشاركه # 2 عضو هوامير المميز تاريخ التسجيل: Jun 2011 المشاركات: 859 "أن تنشأ شركة يحق للأطراف الحكومية تأسيسها لإعادة تمويل الرهن العقاري، الأمر الذي يسهم بتوسيع نشاط السوق بشكل أكبر". معلومة: الشركة تم تأسيسها 21-04-2012, 11:02 AM المشاركه # 3 تاريخ التسجيل: Apr 2008 المشاركات: 6, 336 قول على العقار الانهيار والسلام 21-04-2012, 11:08 AM المشاركه # 4 تاريخ التسجيل: Jul 2006 المشاركات: 2, 890 اقتباس: المشاركة الأصلية كتبت بواسطة mezozam اذا كان صحيح الرهن فهاذا ان العقار سيولع فوق الله يستر علي اللي ماعنده بيت 21-04-2012, 11:19 AM المشاركه # 5 تاريخ التسجيل: Mar 2008 المشاركات: 4, 136 المشاركة الأصلية كتبت بواسطة ناصر200 يولع ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟ مبن راح يايشتري!!!!!!!!!!!!!!!! يعني البيت راح يوصل 3 مليون هذا اذا ول اااااع هههههههههههههه يعني تسدد فيه 60 سنه كخخخخخخخخخخخخخخخخخخخخخخ عاد شوف كيف الناس بتحسبها:12: 21-04-2012, 11:31 AM المشاركه # 6 الرهن العقاري سيفتح الباب امام الشركات المالية للدخول وهذا سوف يساهم بخفض فوائد البنوك. وبذلك يصبح امام المواطن عدة خيارات وكذلك يتيح لشركات التطوير العمراني انشاء مخططات كبيرة وهذا يسهم بنزول الأسعار.
وأضاف القاضي الحسيني مطمئنا المهتمين بالشأن العقاري «بصدور هذه الأنظمة العقارية الجديدة، ستحصل نقلة نوعيه في السوق العقاري خصوصا نظام التمويل العقاري الذي سيتيح للبنوك والمصارف إنشاء شركات تمويل عقاري، وبموجب ذلك يتاح لها تملكها للعقار ورهنه، كما سيرخص لشركات التأمين التعاوني بتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري وباكتمال هذه المنظومة ستتحقق الأهداف المرجوة وتحصل المتانة الاقتصادية لهذا القطاع، وحصول الثراء التنظيمي المشجع لخلق بيئة استثمارية لهذا المجال». كما تطرق الحسيني إلى نظام التوثيق الذي تجري دراسته حاليا «من مزايا هذا النظام المرتقب حفظ الحقوق وتعزيز الثقة والطمأنينة، وتحقيق سوق عقارية آمنة وجاذبة ومشجعة للاستثمار واختصار عملية المحاكمة، وذلك بالتوجه فورا بالعقد الموثق إلى قاضي التنفيذ لإيقاع التنفيذ الجبري بموجبه»، مشيرا إلى أن هناك نوعين فقط من أنواع القضايا العقارية هما المطالبة بالأجرة والمطالبة بالإخلاء تمثلان ما نسبته 30 في المائة من مجموع القضايا المسجلة في المحكمة العامة في جدة خلال عام واحد. شركات التمويل من جانبها، أكدت مصادر عقارية على أن الإشراف على شركات التمويل والتأجير سيكون من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» وستخضع هذه الشركات لأحكامها، كما تضمن نظام مراقبة الشركات أن تنشأ شركة يحق للأطراف الحكومية تأسيسها لإعادة تمويل الرهن العقاري، الأمر الذي يسهم بتوسيع نشاط السوق بشكل أكبر.
شهادة الشهود إنّ شهادة الشهود تخضعُ إلى مبدأ القناعة الوجدانيّة للقاضي، وللقاضي سلطة تقديرية في تقدير قيمة الشهادة ومدى قوة اقناعها حول حقيقة واقعةٍ ما، ولا يوجد عدد معين من الشهود الذي يتعين على القاضي سماعهم، وبالتالي فإن المحكمة تأخذ بأقوال بعض الشهود التي تطمئن لها، وتستبعد أقوال البعض الآخر إن رأت أنّها غير منتجة في الدعوى، ولشهادة الشهود أهمية كبيرة في أدلة الإثبات؛ لأنّها من الممكن أن تكون الطريق الوحيد الذي يمكن القاضي من الوصول إلى الحقيقة، وبالتالي سيتم توضيح مفهوم الشهادة، ومتى يتم الطعن في شهادة الشهود، وحقوق الشاهد.
؟ تعريف الشهادة والشهادة أقوال يرويها الإنسان إلى شخص آخر ،أو لمجموعة من الناس ،عما رآه أو سمعه. الشهادة هي الصلة بين الصواب والخطأ ،والتي يعتمد عليها حكم المحكمة في هذه القضية. وهي إفادة صادرة عن المكلف بالشهادة ضد شخص آخر وهذه العبارة غير صحيحة. لذلك ينصح الخبراء أعضاء المحكمة ،الذين يقسمون أمام الله أن يقولوا الحق في الشهادة ،أن يضعوا الشاهد في خانة ضيقة أمام ضميره ويشهدوا للحق وينتصروا برضاء الله. أو احتمال آخر ،وهو شهادة الزور ،و في ذلك الوقت سيحاسب عليه من ربه. وهو شخص بريء متهم زوراً ،وقد نهى الله عن الشهادة الزور في ذلك الوقت. متى يتم الطعن في شهادة الشهود يتم الطعن في شهادة الشاهد إذا تم استيفاء عدة شروط: إذا كانت الشهادة غير مفيدة للقضية ولا تتعلق بالواقعة مباشرة. إذا كان الشاهد لم يبلغ من العمر ما يكفي أو كان مجنوناً أو معتوهاً أو عديم الأهلية. إذا اضطر الشاهد إلى الإدلاء بأقوال غير صحيحة أو اضطر لذلك. إذا تعطل النظام القضائي فلا يجوز له أن يحلف اليمين قبل الإدلاء بشهادته. في حالة "الصداقة" بين الشاهد والشخص الآخر. قرارات مجلس القضاء الأعلى بخصوص الشهادة والشهود: في أحد الأمثلة ،اختلف الشهود في أقوالهم حول ما حدث.
وأوضح أن تأشير الدائن على سند الدين بخطه دون توقيع منه بما يفيد براءة ذمة المدين يعد حجة على الدائن إلى أن يثبت العكس، ويكون التأشير بمثل ذلك حجة على الدائن أيضا ولو لم يكن بخطه ولا موقعا منه ما دام السند لم يخرج من حيازته. وعالج النظام طلب إلزام الخصم بتقديم المحررات الموجودة تحت يده وإثبات صحة المحررات، والادعاء بالتزوير كما عالج إنكار الخط أو الإمضاء أو الختم أو البصمة وتحقيق الخطوط. منع تخويف الشاهد والتأثير عليه يشمل النظام الدليل الرقمي، السجل الرقمي، المحرر الرقمي، التوقيع الرقمي، المراسلات الرقمية بما فيها البريد الإلكتروني، وسائل الاتصال، الوسائط الرقمية، إضافة إلى أي دليل رقمي آخر، ويكون للإثبات بالدليل الرقمي حكم الإثبات بالكتابة الواردة في النظام. وشدد على أنه في حال كان التصرف تزيد قيمته على 100 ألف ريال أو ما يعادلها أو كان غير محدد القيمة فلا تقبل شهادة الشهود في إثبات وجوده أو انقضائه ويجب إثباته بالكتابة ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك، وحدد النظام شروط الشهادة وموانعها ووجوب إفصاح الشاهد عن أي علاقة له بأطراف الدعوى أو أي مصلحة له فيها، ولا تقبل شهادة من يدفع بالشهادة عن نفسه ضررا أو يجلب لها نفعا، ولا تقبل شهاد الفرع للأصل وشهادة أحد الزوجين للآخر ولو بعد انحلال الزوجية، وشهادة الولي أو الوصي للمشمول بالولاية أو الوصاية، وتؤدى الشهادة شفاهة بحضور الخصوم ويجوز أداؤها كتابة.
بناءً على اختلافهم في الصياغة ،لا يمكنني بناء حجة من هذه الشهادة. إذا أدلى الشهود بشهادتين مختلفتين فلا داعي لقبول شهادتهم. 3- كل من الشهادات الثلاث لا تدعم بعضها البعض ،ولا تعتمد عليها ،بل تناقض بعضها البعض. إذا كانت شهادات شهودك تتعارض مع الواقع ،فعليك تقديم الواقع وكل شيء آخر يتم إنكاره. إذا ادعى شخص ما إحياء مساحة كبيرة لا يمكن إحياؤها في الحياة الواقعية ،وتناقض ما قاله الشاهدين عن قدراتهما وقت النهضة ،فلن يحدث شيء لمدى الحياة 5. ما يضيفه المرء لنفسه لا يقبل كحجة له ببساطة بقوله "أنا على حق". (م) الدليل له الأسبقية على الإنكار. الدليل هو أفضل مصدر للمعرفة ،حيث يمكن استخدامه لدعم أو دحض الادعاء. وهناك دلائل على النفي إذا تسلم من الاعتراض. الوسيط أو السمسار الذي لا تقبل شهادته إذا كان يحقق منفعة لنفسه. إذا كان الشاهد غير مقبول فيجوز استبعاده من المحكمة. 10- إذا أعاد أحدهم شيئاً فقده ،فلا يقبله على أنه اتهام ولا ينسب إليه شيئاً. 11) ومع ذلك ،إذا كان لدى شخص شاهد أخبره أنه عثر على الشيء المفقود ،فيمكن للرجل أن يعيده إلى صاحبه. 12) يقبل المالك بشهادة الشاهد ويزيل المانع. – يأخذ المالك أيضًا الشيء المفقود مرة أخرى.
[٣] المراجع [+] ↑ جمال محمد مصطفى (2004)، شرح قانون أصول المحاكمات الجزائية ، بغداد: المكتبة الوطنية، صفحة 59. بتصرّف. ^ أ ب محمد سعيد نمور (2016)، أصول الإجراءات الجزائية (الطبعة الرابعة)، عمان-الأردن: دار الثقافة، صفحة 249-256. بتصرّف. ↑ محمود نجيب حسني (1988)، شرح قانون الإجراءات الجنائية (الطبعة الثانية)، القاهرة: دار النهضة العربية، صفحة 450. بتصرّف.